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山東財經網 - 樓市 - 降息!百萬房貸月供少31元 未來還會降嗎
降息!百萬房貸月供少31元 未來還會降嗎
加入時間︰2019-11-21 10:00:12  來源︰新京報

1年期、5年期LPR“雙降”。對個人而言,影響較大的一個方面是房貸。

一個月內第四次“降息”如期而至。11月20日,據全國銀行間同業拆借中心公布的數據,1年期LPR(貸款市場報價利率)下調5BP(基點)至4.15%,5年期以上LPR也下調5BP至4.8%。

11月以來,已有多個政策利率下調為LPR下行“鋪路”。先是11月5日,MLF(中期借貸便利)操作中標利率降低5BP,至3.25%;11月18日,7天期逆回購操作中標利率下調5BP至2.5%;11月19日,央行以利率招標方式開展中央國庫現金管理商業銀行定期存款操作500億元,中標利率3.18%,較上一次降低2BP。

對個人而言,影響較大的一個方面是房貸。據測算,若貸款100萬、以30年期等額本息方式還款,月供將減少31元,30年可少還貸款約11160元。

豬肉價格回落,“降息”周期開啟?

如果說11月初MLF下調利率時,市場還對政策是否轉向寬松保持觀望,在11月18日逆回購操作利率下行和11月20日LPR下行後,越來越多的觀點認為,“降息”周期已經打開。甦寧金融研究院研究員陶金表示,政策轉向寬松的趨勢已經十分明顯。幾個月以來,市場一直在討論是否應該降息,爭議的焦點就是豬價持續上漲導致的通脹壓力,以及房地產市場極具韌性的表現。

現在看來,政策利率的普降,以及1年期和5年期LPR同時降低,表明了央行相比于“防通脹”和“控地產”,更加關注“穩增長”。陶金進一步表示,CPI上漲的主因是豬肉供給萎縮和豬價上漲,而並非貨幣導致。此外,三季度中國GDP增速6%,創了新低。PMI連續多月低于榮枯線。2020年是全面建成小康社會決勝之年,要達到既定目標,要求明年的GDP增速要達到約6.1%。

總體而言,“穩增長”壓力不小。國泰君安固收首席分析師覃漢也曾分析稱,當前物價指數的結構性特征非常明顯,即CPI高、PPI低,在此背景下下調政策利率,顯示出央行的定力,既不搞大水漫灌,也不會因為“豬”的問題貿然收緊貨幣,在很大程度上緩解市場對于豬通脹的擔憂,穩定市場信心。物價對貨幣政策的影響,在央行近期例會上也曾提及。

央行貨幣政策委員會在2019年三季度例會上表示,把好貨幣供給總閘門,不搞“大水漫灌”,同時新增了一句“保持物價水平總體穩定”,是至少近三年以來首次提及。從豬肉價格走勢看,據11月19日農業農村部信息中心公布,2019年第46周(即11月11日-11月15日),16省(直轄市)瘦肉型白條豬肉出廠價格總指數的周平均值為每公斤46.11元,環比跌9.6%,為連續三周環比下降。

房貸降了︰百萬房貸月供少31元

比起1年期LPR下行,5年期以上LPR下行略超出部分業內人士的預期,且5年期以上LPR為報價機制改革後首次下調。此前有銀行業人士認為,考慮到房地產調控的延續性,五年期定價不動為宜。由于房貸以LPR為錨,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進計算稱,對于一套100萬貸款本金、30年期等額本息的貸款模式,過去月供額為5762元,而現在降低為5731元,即月供壓力將減少31元。

以此計算,30年可少還貸款約11160元。嚴躍進認為,此次LPR利率下調,進一步體現了5年期或中長期貸款下調的導向,對于降低包括房貸在內的成本等都有較為積極的作用。類似利率下調,客觀上也使得房貸本身的壓力減少,對于刺激住房消費需求等都有較為積極的意義,進一步促進房貸市場的活躍和住房交易市場的活躍。不過短期來看,對房地產市場影響不會很大。諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示,按照最新公布的5年期以上LPR,新發放首套個人住房貸款利率不得低于4.8%;二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點,即5.4%。

“此次5年期的LPR雖然下調5BP,但對房地產市場影響並不大,部分政府或銀行有可能會上調加點基數,臨近年底,銀行放貸額度基本已經用完,加之房地產市場仍處于高壓態勢並未放松,雖然LPR下調基點是利好因素,節約購房成本,但就目前形勢來看,並不會對房地產市場有較大影響。”國仕英稱。

中原地產首席分析師張大偉分析稱,從二手房數據看,連續4個月有20個城市房價下調,是最近2年來首次出現,10月有超過35個城市房價下調。降準與LPR降低的出現,對當下樓市有穩定的作用,但目前的幅度還不足以導致市場出現再次反彈,整體年末房地產市場有望平穩。

分析稱政策利率預計將“小步慢行”式下調

央行在三季度貨幣政策報告和11月19日召開的貨幣信貸形勢分析座談會上,都明確要繼續強化逆周期調節。中國民生銀行首席研究員溫彬認為,下一階段,法定存款準備金率和政策利率仍有下降的空間和必要,預計央行將繼續深化利率市場化改革,打破貸款利率隱性下限,暢通貨幣政策傳導機制,更好地發揮貨幣政策價格工具在逆周期調節中的作用,推動貸款實際利率下行。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示,回顧政策利率調整歷史,鮮見1次下調後即止步的情況,往往表現為一個連續多次的調整過程。此外,央行在第三季度貨幣政策執行報告強調︰當前外部環境錯綜復雜,經濟下行壓力較大。這意味著未來一段時間穩增長需求上升,貨幣政策逆周期調節力度將持續加大,MLF利率、7天期逆回購利率仍有下調趨勢。從11月開始,本輪政策性降息過程已經啟動,未來LPR也將隨政策利率進入一個持續下調過程。

“考慮到接下來的CPI走勢,穩定房價、穩定宏觀杠桿率及防控系統性金融風險等在貨幣政策目標中佔有重要位置,本輪利率調整過程將主要采取‘小步慢行’節奏,類似美聯儲一次下調政策利率25個基點的情況不大可能出現。這將有助于保留貨幣政策空間,維護我國在主要經濟體中少數實行常態貨幣政策國家地位,避免出現‘大水漫灌’現象。”王青稱。對于房貸利率後續走勢,張大偉表示,針對首套房貸利率應該有寬松的趨勢。

如果二套房貸款利率涉嫌投資投機,按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準,首套房貸款的都是沒有貸款過的剛需。從房住不炒看,針對首套房貸利率有所降低符合調控的方向。




編輯︰luyi

 

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